菊陽町の不動産バブルの「今」と出口戦略

菊陽町周辺の不動産市場は今、大きな転換期を迎えています。TSMC進出のニュースに沸いた時期から時間が経過し、現場ではどのような変化が起きているのか。大輝不動産の案内役・より子さんが、現場を知り尽くす石谷店長に詳しく話を聞きました。

なぜ菊陽町の不動産はこれほど高騰したのか？

より子「石谷店長、最近の菊陽町の不動産事情について教えてください。そもそも、どうしてこれほどまでに不動産価格が高騰しているのでしょうか？」

石谷店長「きっかけはやはり、世界的な半導体メーカーの進出決定でしたね 。ただ、実際に『バブル』と呼ばれるような異常な高騰があったのは、約3年前から1年前までの約2年間だったと思います 。この時期、進出を好機と捉えた県内外や国外の投資家の方々が次々と土地を購入し、アパート建設などを始めたことで、土地の価格が相場を大きく超えて跳ね上がったのです 。」

より子「なるほど、急速に注目が集まったことで価格が吊り上がったのですね。」

石谷店長「そうです 。しかし、不動産は株とは違います 。持っているだけでも固定資産税がかかりますし、建物は日に日に価値が下がっていく『減価償却』という現実があります 。バブルの絶頂期に最も高い値段で不動産を手にしてしまった方々の中には、今、厳しい状況に直面している方もいらっしゃるのではないでしょうか 。」

「高値づかみ」が招いた空室と売れ残りの現状

より子「厳しい状況とは、具体的にどのようなことですか？」

石谷店長「一言で言えば、市場の実態と投資家側の希望が乖離してしまっていることです 。バブル期に高い値段で土地を買った方は、利回りを合わせるためにどうしても高い家賃設定をせざるを得ません 。しかし、地元の居住者の給与水準はそこまで急激に上がっているわけではなく、高い家賃を払える層は限られています 。」

より子「お部屋が埋まらない、という声を耳にするのはそのせいでしょうか。」

石谷店長「その通りです 。新築アパートを建てても、入居率が2、3割程度にとどまっている物件も見受けられます 。結局、賃料の安定した古い物件に入居者が定着してしまい、高額設定の新しい物件は売れ残り、ますます決まりにくくなるというスパイラルに陥っています 。」

地元の相場を理解しない「高値購入」のリスクを避けるために

より子「投資目的で土地を購入された方の中には、現地のリアルな相場を把握できていない方もいらっしゃるかもしれませんね。」

石谷店長「そこが一番の懸念点です 。地元の相場を十分に理解していない業者から勧められるがままに高値で購入し、結果的に出口戦略を立てにくい厳しい条件で物件を抱えることになった方もいらっしゃいます 。地元の適正価格を知らずにバブルの絶頂期に取引をしてしまい、実は相場とかけ離れた買い物をさせられていた、というケースは非常に残念でなりません 。」

より子「それは本当に深刻な問題ですね。では、今そうした物件を所有している方は、どう動くのが得策なのでしょうか？」

成功への道しるべ→地元のベテランにお任せください

石谷店長「もし今すぐ売却したいのであれば、夢のような高値を追うのではなく、地元の適正な相場をしっかりと聞き入れ、現実的な価格で市場に出すべきです 。もし長期的に保有しておくほど待てる余裕があるのであれば、一旦市場から物件を引き下げて、第2工場の工事が本格化して再び不動産が動き出す時期を期待してみるのも一つの戦略でしょう 。」

より子「闇雲に売り続けるのではなく、時期を計るのも大切なのですね。」

石谷店長「はい 。私たちのように地元で20年以上活動している不動産屋は、相場が極端に崩れるのを嫌います 。そのため、法外な値段で一時的な儲けを出そうとは考えません 。30年前のバブル崩壊を経験し、その後の停滞を見てきた日本のベテラン不動産屋は、地に足のついた相場観を持っています 。」

より子「情報の華やかさだけでなく、長くこの土地で信頼を築いてきたプロの意見を聞くことが、結果的に大きな失敗を防ぐことにつながるのですね。」

石谷店長「その通りです 。大切な資産を守り、次のステップへ堅実に進むためにも、まずは地元の実情を誠実に話してくれるパートナーを選んでいただきたいですね 。」